Co zmieniło się od 13 lutego 2026 r.
Nowelizacja dodała do ustawy deweloperskiej art. 5a. Dla umów wskazanych w art. 2–4 oraz umowy rezerwacyjnej z art. 29 ust. 2 przewiduje on ustalanie ceny lokalu lub domu według powierzchni użytkowej i ceny za metr kwadratowy.
Nowe brzmienie stosuje się do wskazanych umów zawartych od 13 lutego 2026 r. Sam odbiór mieszkania po tej dacie nie przesądza więc o zastosowaniu nowelizacji do wcześniejszej umowy. Zacznij od ustalenia rodzaju i daty zawarcia dokumentu, na podstawie którego sprawdzasz cenę.
Podstawa: Dz.U. 2026 poz. 27, art. 1–3; oficjalna data wejścia w życie
Którą normę zastosowano do metrażu
Art. 5a odwołuje się do Polskiej Normy dotyczącej wskaźników powierzchniowych i kubaturowych, obowiązującej w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę albo dokonania wskazanego w przepisie zgłoszenia budowy. Punktem odniesienia jest ta data, a nie dzień odbioru mieszkania.
Podstawa: tekst jednolity ustawy, art. 5a
Czy powierzchnię pod ścianami wlicza się do metrażu
PKN rozróżnia dwa rodzaje przegród. Powierzchnia zajęta przez stałe ściany działowe, trwale wydzielające pomieszczenia, należy do powierzchni konstrukcji, a nie użytkowej. Inaczej traktowane są przepierzenia przeznaczone do łatwego demontażu i ponownego montażu: ich powierzchnia wchodzi do powierzchni netto, a w konsekwencji użytkowej.
O klasyfikacji decyduje funkcja przegrody, nie samo tworzywo ani możliwość jej rozebrania. PKN zalicza do stałych ścian również odpowiednio wykonane ściany gipsowo-kartonowe. Wyjaśnia też, że to rozróżnienie pozostaje zgodne w wydaniach PN-ISO 9836 z 1997, 2015 i 2022 r.
Podstawa: wyjaśnienie Polskiego Komitetu Normalizacyjnego dotyczące ścian działowych
Jeżeli zestawienie zawiera powierzchnię pod ścianami, zapytaj, które przegrody uwzględniono i dlaczego przypisano je do danej kategorii. To wskazówka do sprawdzenia obliczenia, nie gotowe rozstrzygnięcie sporu o konkretny lokal.
Co porównać przed rozliczeniem
Zbierz posiadane dokumenty i poproś dewelopera o wyjaśnienie brakujących danych. Ta lista pomaga uporządkować rozmowę; nie stanowi wykazu dokumentów, które w każdej sytuacji muszą zostać przekazane na podstawie ustawy.
| Dokument | Na co zwrócić uwagę |
|---|---|
| Umowa i aneksy | Rodzaj i data umowy, powierzchnia użytkowa, cena za m² oraz zasady rozliczenia ewentualnej zmiany powierzchni |
| Rzut i zestawienie pomieszczeń | Wersja dokumentu, powierzchnia każdego pomieszczenia i suma przyjęta dla lokalu |
| Zestawienie z obmiaru powykonawczego | Data i autor pomiaru, zastosowana norma, sposób obliczenia oraz elementy włączone do wyniku |
Przed porównaniem wyników zapytaj:
- Czy obie wartości oznaczają tę samą kategorię powierzchni i obejmują ten sam zakres?
- Jakie wykończenie ścian było obecne podczas pomiaru i jak uwzględniono je w obliczeniach?
- Czy ujęto powierzchnię pod przegrodami? Jeśli tak, pod którymi?
- Gdzie znajduje się szczegółowe zestawienie pozwalające odtworzyć sumę?
Jeśli zlecasz niezależną weryfikację, poproś o opis metody i zestawienie wyników. Zestawienie dwóch liczb bez informacji, co i jak policzono, utrudnia wyjaśnienie różnicy.
Jak opisać rozbieżność konkretnie
W zgłoszeniu podaj dokument, jego datę, wskazaną powierzchnię oraz wynik weryfikacji wraz z metodą. Dołącz rzut lub zestawienie pomieszczeń i poproś o pisemne wyjaśnienie różnicy.
Przykładowy zapis do uzupełnienia
Dokument [nazwa, data] wskazuje powierzchnię użytkową [wartość] m². Weryfikacja z dnia [data], wykonana według [norma i metoda], wykazała [wartość] m². Proszę o wyjaśnienie rozbieżności oraz wskazanie elementów uwzględnionych w obliczeniu. W załączeniu: [rzut lub zestawienie].
Art. 5a określa sposób ustalania ceny i powierzchni. Nie podaje uniwersalnej dopuszczalnej różnicy procentowej ani nie przesądza samodzielnie o zwrocie pieniędzy za każdą rozbieżność. W spornej sytuacji warto przekazać umowę, aneksy i wyniki pomiaru do indywidualnej analizy prawnej.
Zakres przepisu: art. 5a ustawy deweloperskiej
Źródła i data sprawdzenia
- Dziennik Ustaw — nowelizacja, poz. 27 z 2026 r.Art. 1–3 oraz oficjalna data wejścia w życie
- Dziennik Ustaw — tekst jednolity, poz. 880 z 2026 r.Art. 5a, strona 5 dokumentu PDF
- PKN — obliczanie powierzchni i kwalifikacja ścian działowychPubliczne wyjaśnienie PKN; nie zastępuje pełnej treści normy
Sprawdzono 6 października 2026. Wskazówki organizacyjne i przykład zgłoszenia opracowała redakcja; zostały oddzielone od informacji wynikających z przepisów i wyjaśnienia PKN.